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Bodenrichtwerte – mehr Schein als Sein?
Sie sind da, die neuen Bodenrichtwerte. Immer im ersten Jahresquartal kommen sie raus – doch Achtung: „Sie spiegeln nicht die aktuelle Marktsituation wider“, weiß Andreas Güthling, Von Poll Immobilien Potsdam. Grund ist die geringe Anzahl an Transaktionen – wird z. B. kein Bauland verkauft, ändern sich die Bodenrichtwerte nicht und stagnieren in alter Höhe. Wer aktuell verkaufen möchte, sollte folgende Dinge beachten – drei Insights vom Experten.
Neu berechnet: Sachwert hinkt, Marktwert sinkt
Wer in den letzten Jahren seine Immobilie verkauft hat, konnte teilweise utopisch hohe Preise erzielen. Der abrupte Nachfrage-Stopp setzte diesem Trend ein Ende, mit Folgen: Durch den drastischen Einbruch der Verkaufszahlen stagnieren viele Bodenrichtwerte in Potsdam und Umgebung noch auf Höchstständen aus 2021 und sind damit nicht marktkonform. Auch Banken nutzen diese Werte – doch die rechnerisch ermittelten Immobilienwerte sind derzeit nicht am Markt realisierbar. Für dieses Ungleichgewicht werden daher stärkere Abschläge vorgenommen oder nur geringere Kaufpreisanteile finanziert, um so das interne Bewertungsrisiko zu reduzieren.
Übrigens: Wer heute erfolgreich verkaufen möchte, darf sich nicht mehr an den historischen Höchstständen orientieren. Wurde in der letzten Boomphase beispielsweise eine Immobilie mit 500.000 Euro bewertet, konnte diese aufgrund übermäßiger Nachfragen für 30 Prozent oder gar 40 Prozent teurer verkauft werden. Aktuell reguliert sich der Markt wieder auf ein normales Niveau.
Zu hoch: Preis-Poker verschlechtert Verkaufschancen
Oftmals gehen Verkäufer noch mit zu hohen Preisen in die Vermarktung oder werden falsch beraten. Zu diesen Fehleinschätzungen tragen auch die unverändert hohen Bodenrichtwerte bei. Unsere Erfahrung zeigt jedoch: Je länger die Vermarktung dauert, umso schlechter ist der final erzielte
Verkaufspreis. Liegt der Angebotspreis mehr als 15 Prozent über dem marktgerechten Preis, hakt der Verkauf.
Übrigens: Marktgerecht bewertete Immobilien erhalten deutlich mehr Anfragen, da sie aus der Menge an überteuerten Objektangeboten hervorstechen. Wenn die Preise realistisch bewertet sind, sind Immobilienverkäufe innerhalb von ein bis zwei Monaten möglich – trotz starken Rückgangs von kaufbereiten Interessenten in der aktuellen Marktphase.
Kein Maßstab: Käufer mit Eigenkapital
Die Dynamik des Immobilienmarktes hängt wesentlich vom Zinsniveau ab. Im Hochpreissegment gelten jedoch etwas andere Regeln, dort benötigen Käufer oftmals keine Finanzierung oder nur einen kleinen Anteil Fremdkapital. Hier wartet man eher auf die passenden Kaufgelegenheiten und schlägt
dann zu. So ist es nicht verwunderlich, dass die Bodenrichtwerte in einigen Top-Lagen trotz des schwächelnden Immobilienmarktes sogar gestiegen sind. Insgesamt ist das gehobene Preissegment von den Veränderungen des Immobilienmarktes weniger stark betroffen als das normale Segment.
Übrigens: Suchkunden mit guter Bonität haben aktuell weniger Kaufkonkurrenz als in den letzten Jahren. Wenn es gute Angebote gibt, wird weiterhin gekauft. Immobilien in den besseren Lagen stehen dabei besonders im Fokus, da sie bei einer Aufwärtsbewegung des Immobilienmarktes dem Rest des Marktes vorauseilen werden. Für Interessenten mit hohem Finanzierungsbedarf scheitert hingegen derzeit oft der Traum der eigenen vier Wände. K. Jung
Von Poll Immobilen Potsdam, Friedrich- Ebert-Straße 54, Tel. (0331) 88 71 81 10, www.von-poll.com/potsdam